PRABAINSIGHT.COM – JAKARTA – Rumah kontrakan itu kadang seperti mantan: tidak pernah benar-benar dimiliki, tapi tetap harus dibayar setiap bulan.
Bagi sebagian masyarakat, kontrakan bahkan bukan pilihan gaya hidup. Bukan karena ingin hidup nomaden sambil menikmati suasana baru setiap tahun, melainkan karena membeli rumah sendiri terasa seperti mengikuti lomba yang garis finisnya semakin jauh.
Nah, pada 2027, rumah kontrakan berpotensi menjadi salah satu sasaran perluasan basis pajak pemerintah.
Rencana tersebut disampaikan pemerintah dalam pembahasan kebijakan pendapatan negara 2027. Pemerintah melihat masih ada sejumlah kelompok dan sektor yang potensi pajaknya belum tergarap optimal.
Salah satu contohnya adalah orang yang memiliki lebih dari satu rumah dan kemudian menyewakannya.
Direktur Penyusunan APBN Direktorat Jenderal Anggaran Kementerian Keuangan Rofyanto Kurniawan menjelaskan alasan pemerintah melihat sektor tersebut sebagai salah satu potensi penerimaan.
“Contohnya kalau misalkan orang punya rumah lebih dari satu, tidak mungkin juga rumahnya itu ditinggali semua. Pasti ada yang disewakan, ada yang dikontrakkan,” kata Rofyanto dalam acara Konsultasi Publik RUU APBN Tahun Anggaran 2027, Kamis (6/8/2026).
Secara teori memang terdengar sederhana: punya rumah lebih dari satu, rumah kedua disewakan, lalu ada potensi pajak yang bisa dipungut.
Tapi dunia nyata, seperti biasa, jarang sesederhana presentasi PowerPoint.
Masalahnya Bukan Sekadar Pajak
Pengamat properti sekaligus Direktur Global Asset Management, Steve Sudijanto, meminta pemerintah tidak menyamaratakan semua bisnis rumah sewa.
Menurutnya, ada perbedaan besar antara properti komersial kelas atas dengan rumah kontrakan yang disewakan kepada masyarakat berpenghasilan terbatas.
Apalagi jika kontrakan yang dimaksud berada pada segmen sewa sekitar Rp 2 juta ke bawah.
Steve memperkirakan pemilik kontrakan akan mempertimbangkan kembali harga sewa jika ada tambahan beban pajak.
“Kalau sampai rumah-rumah atau kontrakan atau properti sewa yang marginal ini dipajakkin pasti pemiliknya juga akan menaikkan harga sewanya. Ada dampak dominonya, dampak lanjutannya itu udah pasti,” kata Steve kepada detikcom, Sabtu (8/8/2026).
Nah, di titik ini persoalannya mulai menarik.
Pemerintah ingin mendapatkan penerimaan pajak. Pemilik rumah ingin bisnisnya tetap menghasilkan. Sementara penyewa ingin tetap bisa membayar kontrakan tanpa harus menjual ginjal.
Tiga kepentingan tersebut tentu harus dipertemukan.
Harga Naik, Penyewa Bisa Pergi
Menurut Steve, kenaikan harga sewa bisa membuat kontrakan kehilangan peminat.
Sebab, kemampuan masyarakat membayar sewa punya batas. Kalau harga kontrakan terus naik sementara penghasilan tidak ikut naik, penyewa bisa memilih mencari tempat lain.
Kalau tempat lain juga mahal?
Ya, bisa jadi pindah lebih jauh.
Dan kalau akhirnya tidak ada yang mau menyewa?
Rumahnya kosong.
“Nggak ada yang mau ngontrak. Akhirnya ekonomi di lingkungan itu nggak berputar. Akhirnya kosong,” ucapnya.
Rumah kosong sebenarnya bukan kondisi ideal bagi pemilik. Aset memang masih berdiri gagah, tetapi tidak menghasilkan pemasukan.
Dalam kondisi tertentu, menurut Steve, pemilik rumah yang kehilangan pemasukan bisa mengalami kesulitan memenuhi kewajiban pajak maupun kebutuhan sehari-hari.
Bahkan, ia melihat ada kemungkinan pemilik harus mencari pinjaman ke bank ketika pendapatan dari kontrakan terhenti.
Jadi, pajak yang seharusnya menghasilkan penerimaan baru berpotensi menimbulkan persoalan baru jika kebijakan tersebut tidak memperhitungkan kemampuan pemilik dan penyewa.
Yang Ikut Kena Bisa Warung Sebelah
Ada satu hal lagi yang menurut Steve sering luput dari pembicaraan mengenai rumah kontrakan: kehidupan di sekitarnya.
Kontrakan tidak berdiri sendirian seperti rumah di game The Sims.
Ada warung di dekatnya. Ada laundry. Ada tukang kebersihan. Ada pekerja rumah tangga. Ada pedagang makanan. Ada berbagai pekerjaan informal yang hidup karena ada orang yang tinggal di kawasan tersebut.
Kalau penghuni kontrakan pergi, pelanggan warung bisa berkurang.
Laundry kehilangan cucian.
Pedagang kehilangan pembeli.
Dan ekosistem ekonomi kecil di sekitar permukiman ikut terganggu.
“Karena rumah itu kan sektor informalnya banyak. Di sektor informal di kontrakan itu banyak. Contohnya tukang sapunya, Pekerja Rumah Tangga (PRT)-nya, laundry kiloan, warung. Contohnya, di Sudirman di belakangnya itu ada gedung WTC (banyak tempat jajan dan pedagang),” sebut Steve.
Artinya, persoalan kontrakan bukan hanya hubungan antara pemilik dan penyewa.
Ada ekosistem ekonomi yang ikut bergantung pada keberadaan penghuni.
Pengamat: Jangan Samakan Kontrakan Murah dengan Vila
Steve kemudian menawarkan pembedaan yang menurutnya penting.
Pemerintah, kata dia, perlu membedakan properti sewa marginal dengan properti sewa profesional dan komersial.
Properti seperti serviced apartment, vila, hingga bungalow dinilai lebih tepat diposisikan sebagai properti komersial.
Sementara kontrakan murah yang menjadi tempat tinggal masyarakat berpenghasilan terbatas perlu dipertimbangkan secara berbeda.
“Jadi kita perlu membedakan antara properti sewa marginal sama properti sewa yang profesional dan komersial. Kalau yang marginal saya rasa nggak tepat sasaran, karena saat ini banyak rakyat Indonesia yang nggak bisa beli rumah, bahkan banyak rakyat Indonesia yang nggak bisa nyicil rumah, KPR-nya mandek, cicilan KPR-nya mandek,” ungkapnya.
Sebab, tidak semua orang yang menyewakan rumah otomatis memiliki bisnis properti dengan keuntungan besar.
Ada pemilik beberapa rumah yang memang menjalankan bisnis properti secara profesional. Ada pula masyarakat yang hanya memiliki satu rumah tambahan dan menjadikannya sumber penghasilan.
Menyamakan keduanya tentu berpotensi melahirkan persoalan.
Pajaknya Mau Dipungut, Tapi Kontrakannya Malah Kosong
Pengamat properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, juga mengingatkan efek lain yang mungkin muncul.
Menurutnya, persoalannya bukan hanya soal harga sewa naik.
Jika harga terlalu tinggi, tingkat keterisian kontrakan justru bisa turun.
“Naik harga sewa bisa menurunkan keterisian sehingga banyak kontrakan yang kosong dan target pajak malah tidak tercapai,” ujarnya.
Ini bagian yang agak ironis.
Pemerintah ingin memperluas basis pajak agar penerimaan bertambah.
Tetapi jika kebijakan membuat harga sewa naik, penyewa berkurang, lalu rumah kosong, objek pajaknya memang masih ada. Hanya saja, kemampuan pemilik menghasilkan pendapatan juga ikut hilang.
Dan ketika pendapatan hilang, membayar pajak tentu bukan perkara yang semakin mudah.
Ali juga menilai momentum kebijakan tersebut perlu diperhatikan. Menurutnya, aturan mengenai pajak penghasilan sebenarnya bukan sesuatu yang sepenuhnya baru.
Yang menjadi persoalan adalah bagaimana dan kepada siapa kebijakan tersebut diterapkan.
“Memang ini menimbulkan kebanyakan yang tidak setuju. Meskipun aturan ini bukan terbilang baru karena aturan sudah ada terkait PPh (Pajak Penghasilan). Namun momentumnya yang kurang tepat. Apalagi (jika) diterapkan ke semua kalangan, karena kontrakan juga relatif marginnya kecil dan harus dilihat skala kontrakannya,” ujarnya.
Pemerintah Punya Target, Masyarakat Punya Kemampuan
Rencana perluasan basis pajak rumah kontrakan ini pada akhirnya mempertemukan dua kebutuhan yang sama-sama masuk akal.
Pemerintah membutuhkan penerimaan negara.
Masyarakat membutuhkan tempat tinggal dengan harga yang masih bisa dijangkau.
Pemilik kontrakan membutuhkan bisnis yang tetap menghasilkan.
Masalahnya, kebijakan pajak tidak bekerja di ruang hampa. Ketika satu komponen berubah, komponen lain bisa ikut bergerak.
Pajak naik, harga sewa mungkin naik.
Harga sewa naik, penyewa bisa berkurang.
Penyewa berkurang, kontrakan bisa kosong.
Kontrakan kosong, pemasukan pemilik turun.
Pemasukan turun, bisnis sekitar ikut terdampak.
Dan pada titik tertentu, target penerimaan pajak yang diharapkan justru berpotensi tidak maksimal.
Maka, jika rumah kontrakan benar-benar menjadi bagian dari perluasan basis pajak 2027, pertanyaan pentingnya bukan cuma berapa pajak yang bisa dipungut.
Pertanyaan yang tak kalah penting adalah: siapa yang sebenarnya sedang dipajaki dan seberapa kuat pundaknya menanggung pajak tersebut?
Sebab kalau semua rumah kontrakan dianggap sama, jangan kaget kalau kebijakan yang niat awalnya memperlebar basis pajak malah membuat daftar rumah kosong ikut melebar.
